从棚改到旧改，别想太多了 | 楼先生问答NO.395

楼先生层楼 2022-05-16

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不是所有的政策红利，都要泼向房地产。

当房地产遇上「棚改」的这两年，尤其棚改货币化安置以来，楼市一片火热。有一段时间，杭州手握几百万甚至上千的拆迁户，到处买房。而开发商若能拿到拆迁名单，简直是如获至宝。

过去两年，三四线城市最大的筹码就是棚改。虽然现在棚改还在继续，但已经不再疯狂，也不再是关注的重心。有人说：棚改紧，可以看空楼市了。

这个时候「旧改」来了。

上周总理部署了城镇老旧小区改造。根据住建部统计，全国老旧小区16万个，4200万户，建筑面积约40亿方，涉及上亿人。与棚改虽只有一字之差，但无疑都是大工程，与房地产有着千丝万缕的联系。

那么这次旧改还能为房地产带来勃勃生机吗？

答案可能要打上一个大大的问号。

旧改的第一目的很明确：扩大内需，增强经济韧性。而不是抬升房地产。如果说棚改是大拆大建，且在货币化的助燃剂催动之下，为楼市增添了不计其数的购买力。

那么旧改只能算是小修小补。比如为小区加装电梯，配建停车场和养老服务设备，或者外立面翻新。哪怕像上海那样，原拆原建原分配，可以看出与货币化棚改是反向的逻辑：一定程度上，旧改反而抑制买房需求。

接下来要考验的是地方政府能否精细化治理老旧小区。从政策层面来看，旧改是一条好政策，是对城市的最大尊重，值得双手赞成。

那旧改跟房地产没有关系吗？

未必。旧改政策中留出了一个豁口：既要「鼓励金融机构和地方积极探索」，也要「运用市场化方式吸引社会力量参与」。所谓的社会力量会是开发商吗？如果是，会以何种方式介入？

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江南岸/排屋、700-1000万、钱江世纪城

@幽兰

我们一家三口，在湖畔莲花港有一套110方的房子，现在租住在外面，目前看中了瑞城熙园的院墅，总价580万左右，家有男孩子刚满18岁，想用他的名义购买，手头现金有250万，家庭年收入在50-60万之间，但我本人上班在六公园边上，未来单位还会搬到钱江世纪城，爱人上班地点不大影响，比较纠结地方有点偏远，请帮忙分析一下。

楼先生：在未来科技城，熙园这样的低密院墅有它自己的竞争力，开发周期较长，部分住区相当成熟，目前来看，它已经属于未来科技城的核心地段，边上又有地铁，最关键还是总价很诱人，这个楼盘最近还挺火的，关注的人也比较多。但房子要跟需求匹配得上，尤其排屋别墅，如果明显不能用于「第一居所」，再喜欢也还是要割舍一下。

从自住角度出发，其实可以往江对岸看，今后通勤也能方便得多。在江南岸有很多的选择，不一定非得院墅，总价六百万左右的预算，萧山市北就有一堆的选择，比如拥潮府、锦宸以及杭州世纪这些。总价能再往上拔一拔，今年滨江奥体的几个新盘，也可以重点关注，听说限价卡得很死，能摇中，晓风印月优先考虑。

即使是排屋，也应该先关注江南岸，像萧山科技城、南部新城以及湘湖附近，都有选择余地，只不过预算最好能到八九百万，比如市心府、世纪金宸以及桂语朝阳，还有湘湖边上的悦虹湾，也有不少排屋合院，总价相对可控。

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500万左右、萧山市北/之江/城东、西湖世纪

@加零

层楼好，我跟爱人工作一个在钱江新城，一个在滨江。目前自住西溪里，还有一套良渚的和昌府，考虑以后孩子读书，想卖掉良渚的房子，换到工作附近，总价500万左右，推荐我们关注哪里？或者两套都卖掉置换？

楼先生：不用着急，可以先关注五百万左右的房子。如果选来选去还是买不到要想的楼盘，可以再来考虑卖掉西溪里，提高预算拓宽选择范围。比如城东方向，可以到城东新城，相对市中心的位置，森林海尚的小户型可以重点关注，另外到艮北新城，杨柳郡可以作为待定的选择，还可以留意公园1872和天悦江湾下一次的加推，以及纯新盘钱塘博翠。

到之江去也是一个选择目标，今年会有两个新盘上市，分别是祥生的云境和仁恒的西湖世纪，云境的小高层均价3万8，大致已经体现了之江的价格体系了。当然往南也行，萧山市北有大量500万左右的新房，只不过现在销售速度都很快，而且中签率会比较低。

如果萧山市北、之江以及城东都选不好，那再来考虑总价更高的房子，比如滨江核心区的晓风印月，奥体核心的保利澄品，或者到钱江新城，既可以关注南星桥，也可以选择江河汇流区域，还有准备大展手脚的望江新城。

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金地自在城、贷款＞全款、资产配置/压舱石

@宁伟

目前西湖区金地自在城89方自住，无贷款，绿城留香园123方有按揭，本月交付后搬家入住。金地自在城的房子就在4号线起点站紫金港路站100米，是现在出售置换，还是等地铁4号线通车后？置换的话，钱江新城二期或世纪城如何考虑？

楼先生：自在城这样的房子，留在手中也没有问题。它的学区很好，尤其今年成绩出来之后，在市场上又火了一把，加上边上有金地广场，地铁也能覆盖得到，再怎么样，不管什么时候，它都不会愁卖。比较可惜的是，没有用上杠杆，蛮吃亏的。如果你愿意折腾，还是可以置换一下的，主要有两点值得考虑，一是置换时就可以用上杠杆，二是大多新房还处于限价状态。

至于置换到哪里，得看你的预算情况，总价五六百万，可以关注城东新城和艮北新城，以及相对应的萧山市北，都是发展比较前景的板块，若是总价能到一千万左右，完全买得到那些「风暴板块」，从资产角度来看，更有竞争力，而且那些楼盘可以作为家庭资产配置里的压舱石。

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1000万左右、凤起钱潮vs御品vs仁恒滨江园

@在路上

凤起钱潮能点评一下吗？市区范围内，差不多这个总价预算的，还可以比较的还有哪些楼盘？

楼先生：这个楼盘本来还挺让人担心的，毕竟安徽置地不像滨江绿城或融创，在杭州开发过很多很好的豪宅项目，但样板房对外开放以来，市场上几乎是一致好评，包括它整体的质感、数不清的石材种类，以及样板房精装的标准和细节，对于新到杭州的这么一家房企，能做到这样，让人眼前一亮，挺大胆的。关于凤起钱潮的产品本身，去看看它那套交付标准的样板房，心里就会有数了。

另外就是区域吧。这一带的发展，可以说才刚刚起步，但未来的前景却已经展现在眼前，比较笃定，江河汇流区域是接下来重点发展的区域，听说是两家很牛的开发企业拿下了，这里也会成为杭州封面。与南星桥相比，没有成熟的豪宅居住氛围，这一点弱一点，但实际上这里跟万象城、市民中心距离上更进一步。

你可以把这个板块与望江新城和南星桥相比，估计三者房价上也可能相差不大。所以相同的预算，你还可以关注仁恒滨江园、御品等这些楼盘。当然如果你要拓宽视野，还可以关注奥体和滨江，比如保利澄品的洋房和晓风印月的大户型。

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全款投资、未来科技城、20年的老房子

@颜铭亮

老师你好。本人在潘水地铁站附近有一套房子，目前单价2万6左右，是2000年的老房子，卖掉后价值350万左右，感觉升值空间不大，想卖掉后投资新房，但新房只能做全额付款，无法按揭。想去摇未来科技城，这样的投资决策正确吗？

楼先生：要换也可以换，毕竟快二十年的房子，已经过了最佳的黄金期，而放眼杭州，到处都是更新的房子，尤其新房市场上，还有限价红利可以追逐，诱惑的确不小。但主要「无法按揭」这一点，从投资角度来讲，有很大的局限性，未来的投资收益会打折很多。

如果手上这套房子有比较多的贷款，早几年贷款还有一定的优惠，那投资置换由于无法按揭，投资标的没有进一步扩大，而且按目前的贷款利率，还是蛮吃亏的，为了置换而置换，就没什么意思了。

除非是这种情况，手上老房子也没有贷款，那置换平移一下，至少资产变得优质了，也算得上有一点盼头。投资的话，换到未来科技城是正确的，比如天空之城、杭州富力中心以及西溪公馆，能摇中都是可行的。

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